Il deposito cauzionale: quando va restituito, come può essere trattenuto e come esigerne la restituzione

Il deposito cauzionale è una somma in denaro che la parte locatrice richiede alla parte conduttrice al momento della stipulazione di un contratto di locazione. Funge da garanzia per eventuali danni arrecati dal conduttore al bene immobile oggetto del contratto e deve essere esplicitamente menzionato nell'accordo. Ai sensi dell'art. 11 della legge sull'equo canone (n. 392/1978) il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposto al conduttore alla fine di ogni anno. Alla conclusione del rapporto di locazione, se nell'unità immobiliare non sono riscontrati dei danni, sempre che non siano derivati dal normale utilizzo, l'inquilino ha diritto alla immediata restituzione della somma; viceversa, se il conduttore non provvede autonomamente alla riparazione del danno, il locatore può trattenere la somma. Ma come può il locatore trattenere questa somma? La risposta non è così banale come sembra: il proprietario di casa, infatti, per appropriarsi del deposito cauzionale deve proporre in tribunale un'apposita domanda giudiziale volta ad ottenere il risarcimento del danno patito, in quanto non è nei suoi poteri quello di valutare e quantificare i pretesi danni. Per consolidato orientamento giurisprudenziale, la funzione della cauzione è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore e, quindi, non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali; l'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talchè, ove il locatore lo trattenga senza proporre domanda al giudice, il conduttore può esigerne la restituzione. In tal senso, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile che legittima il conduttore ad ottenere il pagamento di detta somma tramite procedura monitoria innanzi al giudice competente.