Contratto di comodato: casa familiare alla nuora affidataria

Dopo ampie dissertazioni sulle problematica relativa al rapporto intercorrente tra comodato di bene immobile e provvedimento di assegnazione della casa familiare a favore di uno dei due coniugi comodatari nell'ambito di un procedimento di separazione, la Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite ha definitivamente risolto il contrasto giurisprudenziale. Con ordinanza del 17.06.2013 n. 15113, infatti, la Corte a sezioni semplici si era interrogata  sulla possibile lesione del diritto del proprietario/comodante, nel senso che era necessario verificare se  "il contemperamento tra le contrapposte esigenze del comodatario o dell'assegnatario, da un canto, e del concedente, da altro canto, potesse essere altrimenti e diversamente realizzato" (Assegnazione casa coniugale e comodato di immobile).

Con sentenza del 29.09.14 n. 20448 si è statuito definitivamente che il comodante può richiedere la restituzione della casa familiare solo in presenza di un urgente ed imprevedibile bisogno ex art. 1809 c.c. Tale bisogno dunque non deve essere grave, ma necessariamente imprevisto, urgente e serio. Solo la necessità di un uso diretto ed urgente della cosa ma anche il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica, che giustifichi la restituzione del bene anche ai fini della vendita o di una redditizia locazione, consentirebbe al comodante di porre fine al comodato anche se la destinazione sia quella di casa familiare. 

Comodato: aspetti legali e fiscali

Il comodato è un contratto, essenzialmente gratuito, con il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il contratto può avere una durata indeterminata e, dunque, l'accordo precario consente al comodante di restituire la cosa appena il comodante ne faccia richiesta; ovvero, se la durata è stata determinata il comodante può chiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga in bisogno urgente ed imprevisto. In ogni caso, il comodatario deve custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e alla fine del contratto è obbligato a riconsegnarla. Da un punto di vista giuridico è preferibile, ai fini della prova in caso di controversie, la forma della scrittura privata mentre dal punto di vista fiscale ciò diventa necessario per evitare la presunzione di cessione e di acquisto a titolo oneroso.

Il contratto di comodato, redatto in forma scritta non autenticata, è soggetto all'imposta di registro in misura fissa da versare tramite F23 dell'importo di euro 200,00. Per ciascuna copia del contratto entro le 100 righe, dovrà apporsi una marca da bollo pari ad euro 16,00.

Assegnazione della casa coniugale e comodato di immobile

Il caso

Una madre cede in comodato al figlio un immobile di sua proprietà, in vista delle nozze di quest'ultimo. Se non che i coniugi, dal cui matrimonio sono nati dei figli, si separano ed il Presidente del Tribunale, all'udienza di separazione assegna la casa coniugale alla moglie, in quanto affidataria della prole minorenne. La madre, pertanto, cita in giudizio la nuora affinchè il Giudice accerti e dichiari il suo diritto ad ottenere la restituzione del bene immobile concesso in comodato.

L'istituto giuridico del comodato fa sorgere nei confronti del comodatario, cioè di colui che riceve il bene, l'obbligo di restituirlo alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza, quando è stato utilizzato in conformità al contratto. Nel caso di specie, è opportuno analizzare il rapporto che intercorre tra esso e l'eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare emesso in un procedimento di separazione a favore di uno dei due coniugi/comodatari. Tale provvedimento giudiziale resta regolato dalla disciplina del comodato negli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale. Infatti, quando la casa familiare viene assegnata, ai sensi dell'art. 155, comma 4, c.c., al coniuge affidatario dei figli, questi succede nella titolarità del rapporto di comodato a tutela dell'interesse della prole a non abbandonare la casa familiare; pertanto, la successione nel rapporto si verifica in favore del coniuge al quale è stata assegnata la casa familiare, il quale si vede così attribuire un diritto personale di godimento. Premesso ciò, occorre capire entro quali limiti il comodante possa chiedere la restituzione del bene e, soprattutto, se tale forma di comodato possa rientrare nella previsione dell'art. 1809, comma 2, c.c., secondo cui il proprietario/comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l'uso previsto nel contratto salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno, o nel dettato dell'art. 1810 c.c., per cui il bene deve essere restituito dal comodatario ad nutum, cioè a semplice richiesta del comodante. Negli ultimi anni si sono formati due orientamenti giurisprudenziali al riguardo: l'uno, sostenuto con sentenza n. 15986 del 2010, prevede l'applicabilità dell'art. 1810 c.c., permettendo così al proprietario di chiedere la restituzione del bene indipendentemente da qualunque stato di bisogno sopravvenuto; l'altro, in linea con la sentenza n. 4917 del 2011, prevede l'applicabilità della disposizione che consente di chiedere la restituzione del bene solo nel caso di bisogno ex art. 1809, comma 2, c.c. Per dirimere tale contrasto, la Corte di Cassazione, investita nuovamente sulla questione, con ordinanza interlocutoria del 17.06.2013 n. 15113, si è interrogata sulla possibile lesione del diritto del proprietario/comodante, laddove si ritiene che la sopravvenienza di un urgente ed imprevedibile bisogno è requisito indispensabile per la richiesta di rilascio. La Corte, infatti, ha recentemente affermato che "l'esigenza di garantire la continuità dell'habitat domestico, se da un canto richiede che una tutela non deteriore si riconosca anche allorquando il rapporto di coniugio del comodatario pervenga ad una fase patologica, non può d'altro canto condurre a ravvisarsi la costituzione in capo all'assegnatario di un diritto addirittura maggiormente garantito di quello vantato dall'originario titolare in base all'accordo contrattuale, tanto più a scapito di terzi (rispetto al rapporto di coniugio), quale appunto è il comodante". Ha aggiunto, altresì, che "deve porsi la questione se il contemperamento tra le contrapposte esigenze del comodatario o dell'assegnatario, da un canto, e del concedente, da altro canto, possa essere altrimenti e diversamente realizzato. Ad esempio mediante la concessione al precarista o all'assegnatario della possibilità di rilasciare l'immobile, all'esito della domanda di restituzione, entro un termine congruo, giudizialmente determinato in assenza di accordo tra le parti, idoneo a consentirgli di trovare altro alloggio, valutate le circostanze concrete del caso... Avvertendo l'esigenza di rimeditare l'orientamento interpretativo delineato, il Collegio ritiene opportuno disporre la trasmissione del ricorso al primo Presidente, ai fini dell'eventuale relativa assegnazione alle Sezioni Unite". Dunque, non resta che attendere un chiarimento definitivo della questione da parte delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. 

Ristruttura casa dei suoceri e ci vive con la moglie in comodato: dopo la separazione può chiedere il rimborso delle spese?

In diritto si definisce comodato il contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile od immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. L'art. 1808 c.c. prevede che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese affrontate per l'utilizzo della cosa, salvo il caso di spese straordinarie, necessarie ed urgenti per la conservazione del bene stesso. La giurisprudenza ritiene imprescindibili i requisiti della necessarietà ed urgenza delle spese al fine del diritto al rimborso. E' facoltà del comodatario provvedere o meno alle spese straordinarie di manutenzione; nel caso in cui decida di affrontarle, queste si ritengono nel suo esclusivo interesse e dunque non sono rimborsabili. La norma in questione non distingue, infatti, tra spese autorizzate e spese ad iniziativa del comodatario, ma tra spese sostenute per il godimento della cosa e spese straordinarie necessarie ed urgenti per conservarla non fungendo, dunque, neanche l'autorizzazione del comodante quale discrimine ai fini di un rimborso. Sul punto si è definitivamente pronunciata la Suprema Corte affermando che "al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportano miglioramenti, né sotto il profilo dell'art. 1150 c.c. perché egli non è possessore, né sotto quello dell'art. 936 c.c. perché non è terzo neanche quando agisce oltre i limiti del contratto, né infine sotto quello dell'art. 1595 c.c. in via di richiamo analogico, perché un'indennità per i miglioramenti è negata anche al locatario la cui posizione è molto simile a quella del comodatario. Deve riconoscersi al comodatario soltanto lo ius tollendi per le addizioni" (Cass. 27.01.2012 n. 1216).

Assegnazione della casa coniugale e comodato: verso una svolta

Siamo ancora in attesa di un chiarimento definitivo da parte delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione circa l'annosa questione dell'obbligo di rilascio o meno, da parte del coniuge affidatario del minore, dell'immobile avuto in comodato. Uno spiraglio, a tutela del comodante, arriva però dall'ordinanza della Corte di Cassazione a sezioni semplici n. 23567 del 16 ottobre 2013, la quale ha confermato quanto statuito precedentemente dalla Corte di Appello di Cagliari. Nel caso di specie, a seguito di intimazione di rilascio di immobile, il coniuge separato, assegnatario della casa familiare ottenuta in comodato, ha eccepito la necessità che tale comodato avrebbe dovuto protrarsi per il tempo necessario a soddisfare le esigenze familiari sue e del minore a carico. I Giudici di legittimità, invece, hanno affermato che "quando il bene immobile oggetto di comodato sia stato destinato ad abitazione della famiglia, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa ad uno dei coniugi resta regolato dalla disciplina del comodato, negli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica, nella fase fisiologica della vita matrimoniale; di conseguenza, ove il comodato sia stato concluso, senza determinazione di durata, ai sensi dell'art. 1810 c.c., il coniuge assegnatario è tenuto, quale comodatario, a restituire il bene non appena il comodante lo chieda".