Accesso al fondo: diritto del proprietario e di colui che chiede il passaggio

A norma dell'art. 843 c.c., il proprietario deve permettere al vicino l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera; a questa conclusione è pervenuta anche la giurisprudenza di legittimità chiamata a risolvere una controversia tra due vicini, la quale ha rilevato che il diritto del terzo all'accesso sul fondo altrui non può dipendere dalla volontà o meno del proprietario del fondo stesso, poiché, in tal caso, non si può prescindere dal principio generale di tutela di diritti, in forza del quale il diritto altrui non può essere violato dal soggetto obbligato. In altre parole il diritto del proprietario del fondo incontra una limitazione legale ogni qualvolta sussiste la necessità di soddisfare una necessità momentanea e giustificata altrui. L'accesso ed il passaggio che il proprietario del fondo deve concedere ha, dunque, per presupposto la necessità e la liceità giuridica della costruzione. Se l'accesso viene negato la giurisprudenza ha chiarito che "ai fini del riconoscimento della necessità occorre che il giudice di merito proceda ad una complessa valutazione della situazione, al fine di accertare se la soluzione prescelta sia l'unica possibile, quella che consente il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio sia di chiede il passaggio sia del proprietario del fondo che deve subirlo". Ne consegue che, laddove il richiedente possa procurarsi aliunde l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità. L'accesso al fondo del vicino permette che lo stesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione, con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante, ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece deve riprendere la sua originaria ampiezza. Qualora l'accesso cagioni un danno è, ovviamente, dovuto al danneggiato un'indennità. Qualora, invece, il richiedente si faccia "giustizia" da sé, l'accesso compiuto nonostante l'opposizione del proprietario del fondo si configura come un tipico attentato al possesso, tutelabile mediante l'azione possessoria di reintegrazione.

Alberi e piante: la disciplina delle distanze legali

La normativa disciplinata dal nostro codice civile in materia di alberi e piante differenzia la distanza delle stesse dal confine a seconda del tipo di albero e pianta di cui trattasi. In particolare, gli alberi ad alto fusto devono essere posizionati a distanza di tre metri dal confine: si considerano tali i castagni, i noci, le querce, gli olmi, i cipressi, i platani, i pini e simili; gli alberi non di alto fusto, invece, devono essere collocati a distanza non superiore ad un metro e mezzo:  sono tali quelli il cui fusto sorto ad altezza non superiore a tre metri si diffonde in rami; le viti, gli arbusti, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo e le siepi vive devono essere collocate a distanza di mezzo metro dal confine del vicino: tale distanza deve essere di un metro in caso di siepi di ontano, castagno o altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo e di due metri per le siepi di robinie. Le succitate distanza non devono essere rispettate se sul confine vi è un muro divisorio appartenente ad uno o ad entrambi i confinanti, a meno che l'altezza della pianta superi quella del muro.

Le controversie relative alla osservanza delle distanze nel piantamento degli alberi e delle siepi sono devolute alla competenza del Giudice di Pace, previo esperimento del tentativo di mediazione.

Asta immobiliare con incanto e senza incanto: significato

Il mercato immobiliare sta vivendo una stagione altamente difficoltosa a causa della grande quantità di case invendute dovute alla mancanza di disponibilità economica, alla crescente difficoltà di ottenere un mutuo nonché alla introduzione delle nuove tasse sugli immobili. Ecco che l'acquisto di un'immobile all'asta è divenuta oggi la soluzione che permette all'acquirente un notevole risparmio economico rispetto al suo valore di mercato. Gli immobili che vengono battuti all'asta sono beni pignorati a debitori che non hanno onorato il pagamento di un determinato credito. A tal fine, occorre distinguere tra asta immobiliare senza incanto e con incanto.

Nella prima, coloro che intendono partecipare devono depositare le offerte di acquisto in busta chiusa presso la cancelleria del Tribunale; busta che sarà aperta all'udienza di verifica delle proposte fissata dal giudice con apposita ordinanza di vendita. L'offerta deve superare del 20% il prezzo base dell'immobile; può anche essere inferiore previo consenso del creditore.

Nella seconda, è sufficiente depositare la sola richiesta di partecipazione all'asta in quanto le offerte si presentano direttamente in udienza; l'aggiudicazione in udienza, però, non è definitiva: nei dieci giorni successivi se viene presentata un'offerta superiore almeno del 20% rispetto al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca una nuova asta.

Compravendite immobiliari : la competenza degli avvocati

Il disegno di legge approvato lo scorso 20 febbraio dal Consiglio dei Ministri ha attribuito agli avvocati la possibilità, "in tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui beni medesimi", di autenticare la relativa sottoscrizione; i professionisti incaricati devono però essere muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto. 

Non sarà, dunque, più necessario l'atto pubblico per le compravendite immobiliari relative a beni immobili ad uso non abitativo (box, cantine, soffitte, negozi) di valore catastale inferiore ai 100.000 euro; sarà, al contrario, sufficiente recarsi in uno studio legale e stipulare una scrittura privata autenticata.

Rami e radici sul fondo confinante : quale disciplina giuridica?

L'art. 896 c.c. recita: "quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in qualunque tempo costringerlo a tagliarli e può egli stesso tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo, salvi però in ambedue i casi i regolamenti e gli usi locali; se gli usi locali non dispongono diversamente, i frutti naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo del vicino appartengono al proprietario del fondo su cui sono caduti; se a norma degli usi locali i frutti appartengono al proprietario dell'albero, per la raccolta di essi si applica il disposto dell'art. 843", ovvero "il proprietario deve permettere l'accesso ed il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune; se l'accesso cagiona danno è dovuta un'adeguata indennità. Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia; il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale."

In pratica, il proprietario di un fondo deve tenere gli alberi in modo tale da non farli sconfinare nella proprietà altrui; viceversa possono verificarsi due situazioni: se a sconfinare sono le radici il proprietario dell'altrui fondo può tagliarle in piena autonomia, salvo diversa disposizione da parte degli usi e dei regolamenti locali. Se a sconfinare sono, invece, i rami il proprietario del terreno che lo subisce può intimare al vicino di tagliarli altrimenti potrà legittimamente e vittoriosamente ottenere da un giudice una sentenza che obblighi il titolare dell'albero a tagliare i rami.

Il diritto di recisione non si prescrive, pertanto non ci sono termine massimi per instaurare una causa davanti ad un giudice.

La violazione della distanza legale nelle costruzioni: quali conseguenze?

Con pronuncia del 22 luglio 2014 n. 16687, la 2° sezione civile della Suprema Corte di Cassazione, intervenendo sul tema della violazione delle distanze legali tra costruzioni, ha affermato che il confinante che che viola la distanza prescritta dalla legge può ottenere sia la riduzione in pristino (ossia il ripristino della situazione antecedente alla violazione con la demolizione delle opere realizzate) che il risarcimento del danno; non occorre neppure fornire la prova del danno subito in quanto, trattandosi di una violazione di un diritto reale, il risarcimento è in re ipsa. Il quantum del risarcimento sarà quantificato in base al tempo di permanenza della costruzione abusiva. La presunta violazione dovrà essere accertata in ogni caso tramite una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare la fondatezza della domanda. Dunque, è bene ponderare sempre le proprie azioni prima di improvvisarsi costruttori...

La rivendica della proprietà di un bene immobile

Capita molto spesso che marito e moglie, durante il matrimonio, acquistino un bene immobile per poi intestarlo ad uno soltanto dei due. Cosa succede, però, se un giorno i coniugi, in regime di separazione dei beni, maturino la decisione di separarsi? Può l'uno rivendicare il bene dall'altro? Per legge, i beni spettano a chi risulti effettivamente proprietario degli stessi dai pubblici registri. Qualora un bene immobile sia intestato ad entrambi i coniugi, ma solo uno dei due (ad es. il marito) aveva provveduto al pagamento, può l'altro rivendicarne la proprietà in sede di separazione o di divorzio? La questione è stata risolta dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale è intervenuta al fine di disciplinare definitivamente il rapporto tra negozio fiduciario e donazione indiretta. Applicando il principio statuito dagli ermellini al nostro esempio avremo che qualora il marito riuscisse a dimostrare che si trattò semplicemente di una intestazione fiduciaria, mancando quindi qualsiasi volontà donante, la moglie sarà obbligata a ritrasferire la proprietà del bene; viceversa, il marito, configurandosi una vera e propria donazione indiretta, non potrà più rivendicare la proprietà del bene se non invocando la revoca della donazione per ingratitudine.