La conversione automatica del contratto di natura transitoria in contratto ordinario 4+4

La legge n. 431 del 09.12.1998, all'art. 5, disciplina i contratti di locazione di natura transitoria prevedendo la possibilità di stipularli per una durata inferiore ai limiti previsti dalla legge generale, al fine di soddisfare le particolari esigenze delle parti. In particolare, attraverso tale accordo il locatore mette a disposizione del conduttore, temporaneamente ma per finalità non turistiche, un immobile ad uso abitativo, dietro corresponsione di un canone liberamente concordato tra le parti. In alcuni Comuni, tuttavia, il canone è fissato in base ad accordi territoriali. Ciò che caratterizza questa tipologia di contratti è una ben individuata esigenza transitoria, la cui durata non può essere inferiore ad un mese e superiore a diciotto mesi, che deve essere documentalmente comprovata ed allegata al contratto. Si pensi, ad esempio, al trasferimento temporaneo dell'insegnante scolastico. Un diverso accordo sulla durata contrattuale (inferiore ad 1 mese o superiore a 18 mesi) comporta la nullità della relativa clausola, con la conseguenza che viene ad applicarsi il termine minimo di un mese o quello massimo di diciotto mesi. In caso di mancata specificazione dell'esigenza transitoria il contratto è assoggettabile alla normale disciplina ordinaria avente durata di anni 4+4. Ma cosa succede se le esigenze transitorie sono state poste dal locatore ed allo spirare del contratto queste non risultano confermate? Anche in questo caso, il locatore che abbia rappresentato la possibilità di stipulare un contratto di locazione temporaneo deve, alla scadenza dello stesso, confermare per iscritto al conduttore il permanere delle esigenze delle transitorietà; viceversa, se il conduttore continua a godere dell'immobile il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di anni 4+4. Se il locatore comunica il perdurare dell'esigenza transitoria e non lo adibisce nel termine di sei mesi all'uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria o al risarcimento del danno fino ad un massimo di 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Sfratto per morosità: il termine di grazia

L'art. 55 l. 392/78, comunemente conosciuta come legge sull'equo canone, prevede che il conduttore convenuto in giudizio dal locatore per il mancato pagamento dei canoni e/o degli oneri accesori possa chiedere al Giudice il c.d. termine di grazia, ossia un periodo di tempo non superiore a novanta giorni ovvero centoventi giorni in circostanze eccezionali al fine di poter sanare la morosità ed evitare, pertanto, la risoluzione del contratto. Entro il termine stabilito dal Giudice l'inquilino dovrà corrispondere oltre al dovuto anche gli interessi e le spese processuali, pena la convalida dello sfratto con fissazione della data per il rilascio dell'immobile alla successiva udienza già fissata dal Giudice. Il termine per sanare la morosità deve qualificarsi come perentorio, dunque non prorogabile; cosi come non è concesso al Giudice valutare l'importanza o meno dell'inadempimento allo spirare del concesso termine di grazia. La concessione del termine di grazia, tuttavia, è una possibilità prevista soltanto nelle locazioni ad uso abitativo, non in quelle ad uso commerciale. Il conduttore parte di un contratto ad uso non abitativo, pertanto, all'udienza prefisata non potrà rappresentare l'eventuale difficoltà economica in cui versa per vedersi riconosciuto il termine di grazia, in quanto il Giudice non potrà che pronunciare ordinanza di convalida dello sfratto, salvo comprovata opposizione da parte del conduttore stesso.

Inquilino moroso: il proprietario deve pagare le tasse anche sui canoni di locazione non percepiti

Oggi giorno sono sempre più gli immobili che vengono tenuti sfitti dai proprietari. Questo perché chi concede in locazione un immobile si trova sempre più spesso a dover far fronte a risolvere casi in cui gli inquilini ritardano o, addirittura, non pagano il canone di locazione pattuito. Ecco allora che l'unica soluzione per tornare in possesso del proprio bene è quella di rivolgersi ad un avvocato per avviare la procedura di sfratto. La maggior parte non sa che, oltre alla mancata riscossione del canone, il proprietario è tenuto a pagare anche le tasse sugli stessi canoni che magari non riceve da mesi. La domanda allora è sempre la stessa: "Avvocato, non è già questo mancato introito giusto motivo per non pagare le tasse?" L'art. 26 del testo unico delle imposte sui redditi rubricato "imputazione dei redditi fondiari" prevede che i "redditi derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore". In altre parole, fino a quando il giudice non convaliderà lo sfratto il proprietario paga le imposte anche sui canoni non percepiti. In ogni caso, "per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare". In pratica, soltanto a partire dalla convalida dello sfratto da parte del giudice i canoni, anche se non percepiti, non concorrono a formare il reddito; per quelli già dichiarati e tassati, invece, il proprietario beneficerà di un credito nei confronti dell'erario dello Stato che diminuirà le imposte nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo. Se tale "rimborso" non ci sarà riconosciuto non resta che adire la competente Commissione Tributaria.

L'indennità per la perdita di avviamento commerciale

L'indennità per la perdita di avviamento commerciale è una somma in denaro spettante al conduttore di un bene immobile adibito ad uso commerciale, artigianale, industriale o alberghiero in caso di cessazione del rapporto di locazione. E' a tutti gli effetti una forma di risarcimento del danno dovuta dal proprietario/locatore dell'immobile e riconosciuta al conduttore a seguito del trasferimento, indipendente dalla sua volontà, della propria attività; attività che deve essere caratterizzata da un contatto diretto con il consumatore. La legge prevede dunque, per il riconoscimento dell'indennità, che la cessazione del rapporto locatizio non debba essere stata causata da risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso da parte del conduttore. L'indennità è prevista anche  in caso di termine della locazione per decorso del termine pattuito contrattualmente.

Circa il quantum, l'indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Qualora nel termine di 1 anno dalla cessazione del contratto, l'immobile sia adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, l'indennità sarà pari a 36 mensilità dell'ultimo canone (42 mensilità per le attività alberghiere).

Come evitare il pagamento delle imposte sui canoni di locazione non riscossi

Il proprietario dell'immobile che non riceve dal proprio inquilino il pagamento del canone di locazione deve sopportare non solo il mancato incasso della mensilità pattuita ma anche un ulteriore costo di natura fiscale: l'imposta sul canone locatizio, a prescindere dalla effettiva percezione dello stesso. 

Per evitare ciò, è opportuno, in primis, intraprendere un procedimento di sfratto per morosità non appena il conduttore viene meno al pagamento di due mensilità del canone di locazione pattuito. 

Per le locazioni ad uso abitativo, in particolare, se il provvedimento di convalida interviene successivamente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo pertanto il locatore a denunciare anche i canoni non percepiti, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile il proprietario beneficierà di un credito di imposta; quest'ultimo, potrà essere utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure richiesto a rimborso.

La tutela rappresentata non riguardava, invece, fino a poco tempo fa, coloro che avevano locato una unità immobiliare a scopo commerciale. Tale discriminazione è venuta meno grazie all'intervento della Corte Costituzionale che ha affermato la necessaria e dovuta uguaglianza tra coloro che hanno stipulato un contratto per finalità abitative e coloro che hanno stipulato un contratto per finalità commerciali.

Quando un contratto di locazione transitoria si trasforma in locazione ordinaria?

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche, mediante il quale un soggetto (locatore) concede per un limitato periodo di tempo (da uno a diciotto mesi) e per una esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione ad un altro soggetto (conduttore) dietro il pagamento di un corrispettivo.

E' il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 che fissa le condizioni e le modalità presenti le quali i contraenti possono legittimamente ricorrere ad un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria. Tale esigenze sussistono in presenza di:

1 - una clausola contrattuale che individui l'esigenza della transitorietà o nel locatore e/o nel conduttore;

2 - la prova da parte del conduttore dell'esistenza di tale transitorietà, con apposita documentazione da allegare con il contratto medesimo;

3 - la conferma del permanere di tale esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. 

In mancanza di prova dell'esistenza di tali requisiti, il contratto di locazione non potrà che essere sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della l. n. 431/1998 (durata anni quattro più quattro).

Attestato APE per i nuovi contratti di locazione

L'attestazione di prestazione energetica (APE) è un documento che certifica la prestazione energetica di un immobile attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e che fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica. L'agenzia delle Entrate comunica che "in caso di locazione di singola unità immobiliare non è obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione; tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relativa all'attestazione della prestazione energetica degli edifici". Quanto riferito dall'AdE non è altro che la disposizione contenuta nell'art. 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192.

Tale attestato ha una validità temporale di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che modifichi la prestazione energetica dell'edificio. L'obbligo di dotare il contratto di tale clausola rileva anche quando, per qualsivoglia ragione, si stipuli un nuovo contratto di locazione con il precedente inquilino. Solo in caso di rinnovo automatico alla naturale scadenza contrattuale non è necessario alcun adempimento in relazione all'APE.

Il diritto di prelazione del conduttore

In alcune circostanze la legge riconosce ad un soggetto un diritto di prelazione, cioè il diritto ad essere preferito, a parità di condizioni, a qualsiasi altro soggetto, nel caso in cui il soggetto passivo della prelazione dovesse decidere di stipulare un determinato contratto.

Prendiamo in esame, in questa sede, il diritto di prelazione del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo; questi ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende venderlo o ristrutturarlo ovvero:

1) intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;

2) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori di demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;

3) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni.

Nel primo caso il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile; negli altri due casi, il conduttore ha il diritto di prelazione se il proprietario al termine dei lavori intende cedere nuovamente in locazione l'immobile.

Occupazione sine titulo: quali rimedi

Talvolta acconsentiamo ad un soggetto terzo, per mero spirito di amicizia o di cortesia, di godere di un nostro immobile senza titolo alcuno; a volte invece tale titolo esiste, ma lo stesso o è inefficace o è venuto addirittura meno. Ecco allora quali sono le principali insidie:

1) il soggetto terzo occupa e gode del tutto arbitrariamente l'immobile senza che esista un titolo giustificativo (ad es. un contratto di locazione);

2) tra proprietario e terzo è effettivamente intercorso un contratto dove è in discussione o l'originaria validità (mancanza di un requisito essenziale) o la sua efficacia.

3) tra proprietario e terzo è effettivamente intercorso un contratto valido ed efficace ma che ha cessato di produrre i suoi effetti (scadenza di un contratto di locazione).

Pertanto, qualora il terzo soggetto si rifiuti di rilasciare spontaneamente l'immobile, privandoci della possibilità di normale godimento, l'unica strada percorribile sarà quella di promuovere un'azione civile per chiedere la condanna al rilascio ovvero la restituzione. In tutte e tre le suddette ipotesi ricorre, infatti, la c.d. occupazione sine titulo, ma se nel primo caso non è mai intercorso un titolo a favore dell'occupante, negli altri due, invece, si.

Inquilino

E' possibile inserire nel contratto di locazione una clausola di rilascio anticipato a favore del locatore?

Tutti i rapporti di locazione sono caratterizzati da una loro durata contrattuale che viene decisa dalle due parti contraenti al momento della stipula dell'accordo. La legge n. 431 del 1998, in materia di locazioni abitative, prevede la possibilità per il locatore ed il conduttore di stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni - decorsi i quali, i contratti sono rinnovabili per un uguale periodo salve le ipotesi di recesso previste dalla legge a favore del locatore - o, in alternativa, di durata non inferiore a tre anni, prorogabili di altri due. In entrambi i casi, è nulla ogni pattuizione che deroghi ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla citata legge. Se viene riconosciuta la possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, con un preavviso di sei mesi rispetto alla data in cui si intende lasciare l'immobile, ciò non è previsto per il locatore; qualora, infatti, il contratto di locazione presenti tale clausola, pur se accettata dal conduttore, essa deve considerarsi di natura vessatoria e, dunque, attribuisce al conduttore in caso di richiesta di rilascio anticipato di eccepirne la nullità e proseguire il rapporto sino alla scadenza pattuita contrattualmente.

L'inquilino ha diritto ad essere "risarcito" al termine della locazione per le migliorie apportate all'immobile?

Capita molto frequentemente che, in materia di locazione, l'inquilino prima dell'inizio del rapporto con il proprietario-locatore adegui o addirittura metta a norma, sua sponte, gli impianti dell'immobile; senza che, di tutto ciò, venga disciplinato nel contratto. In tal senso, trovano applicazione le norme civilistiche del nostro codice, in primis l'art. 1292 c.c. che prevede che "salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata". Dunque, le addizioni rimarranno acquisite all'immobile; tuttavia, il conduttore stesso può toglierle al termine della locazione purchè ciò avvenga senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. Se però il locatore ha acconsentito, nel contratto o tramite documento ad esso allegato, ai miglioramenti, questi è tenuto a pagare una indennità al conduttore.

Affitto in nero: la sanatoria che tutela ancora una volta gli inquilini

Sono trascorsi soltanto tre mesi da quando la Corte Costituzionale, con sentenza n. 50/2014, ha dichiarato incostituzionale la norma del 2011 che consentiva ai conduttori, che segnalavano all'Agenzia delle Entrate l'omessa registrazione di un contratto di locazione, di continuare ad abitare l'immobile attraverso la corresponsione al locatore di un canone irrisorio (leggi AFFITTO IN NERO). Con una pronuncia di qualche giorno fa si è precisato che tutti gli inquilini che si sono avvalsi della legge del 2011, prima della citata pronuncia costituzionale, possono continuare fino alla data del 31 dicembre 2015 a versare il canone ridotto senza subire lo sfratto da parte del proprietario-locatore. Si tratta di una vera e propria sanatoria per i rapporti di locazione in corso. Questa normativa, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica il 27 maggio 2014, è divenuta indispensabile a fronte del caos generale scaturito in seguito alla pronuncia della Corte Costituzionale: tutti i proprietari di casa che erano stati "denunciati" dai propri inquilini, infatti, non si sono lasciati sfuggire questa opportunità, intraprendendo sin da subito le vie legali per richiedere tutti gli arretrati non pagati e, contestualmente, per intimare lo sfratto.

Locazione a persona straniera: obbligo di comunicazione

Il decreto legge 21.03.1978 n. 59 convertito in legge il 18.05.1978 n. 191, all'art. 12 stabilisce che "chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore ad un mese l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato. In caso di violazione si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 103,00 a € 1.549,00". E' la cosiddetta dichiarazione di cessione fabbricato: la finalità di tale adempimento è quella di consentire all'Autorità di Pubblica Sicurezza di essere a conoscenza dei dati della persona che utilizza un determinato fabbricato che, a vario titolo, può essergli stato ceduto in uso. Analoga disposizione, seppur con finalità diverse, è quella contenuta nell'art. 7 del decreto legislativo 286/98, la quale prevede che "chiunque, a qualsiasi titolo, da alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici, o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta entro 48 ore all'autorità locale di pubblica sicurezza". Dunque, quest'ultima norma non si riferisce al solo caso della cessione ("chiunque cede") ma a anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante.

Il deposito cauzionale: quando va restituito, come può essere trattenuto e come esigerne la restituzione

Il deposito cauzionale è una somma in denaro che la parte locatrice richiede alla parte conduttrice al momento della stipulazione di un contratto di locazione. Funge da garanzia per eventuali danni arrecati dal conduttore al bene immobile oggetto del contratto e deve essere esplicitamente menzionato nell'accordo. Ai sensi dell'art. 11 della legge sull'equo canone (n. 392/1978) il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposto al conduttore alla fine di ogni anno. Alla conclusione del rapporto di locazione, se nell'unità immobiliare non sono riscontrati dei danni, sempre che non siano derivati dal normale utilizzo, l'inquilino ha diritto alla immediata restituzione della somma; viceversa, se il conduttore non provvede autonomamente alla riparazione del danno, il locatore può trattenere la somma. Ma come può il locatore trattenere questa somma? La risposta non è così banale come sembra: il proprietario di casa, infatti, per appropriarsi del deposito cauzionale deve proporre in tribunale un'apposita domanda giudiziale volta ad ottenere il risarcimento del danno patito, in quanto non è nei suoi poteri quello di valutare e quantificare i pretesi danni. Per consolidato orientamento giurisprudenziale, la funzione della cauzione è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore e, quindi, non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali; l'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talchè, ove il locatore lo trattenga senza proporre domanda al giudice, il conduttore può esigerne la restituzione. In tal senso, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile che legittima il conduttore ad ottenere il pagamento di detta somma tramite procedura monitoria innanzi al giudice competente.

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione

Il deposito cauzionale è una somma concordata nel contratto di locazione tra il proprietario dell'immobile e l'inquilino a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto stesso. Più precisamente funge da garanzia contro eventuali danni arrecati all'immobile nonché per l'eventuale mancato pagamento del canone di locazione. E' prevista, anche se non è obbligatoria, sia nei contratti ad uso abitativo sia nei contratti ad uso diverso. La disciplina dell'importo cauzionale è contenuta nell'art. 11 della legge 392/78, che testualmente prevede che "il deposito cauzionale non può essere superiore alle tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno". In realtà, gli interessi dovrebbero essere erogati dal proprietario dell'immobile al termine di ciascun anno di locazione, anche in assenza di una specifica richiesta da parte del conduttore. Tuttavia, si è soliti corrisponderli, unitamente alla cauzione, alla naturale scadenza contrattuale. Il deposito cauzionale sarà restituito, però, solo in assenza di danni causati dall'inquilino all'immobile e solo nel caso in cui l'inquilino sia in regola con il pagamento dei canoni di locazione; viceversa, il locatario avrà il diritto di trattenere tale somma proponendo contestualmente una domanda giudiziale per l'attribuzione. La mancata restituzione legittima il conduttore, entro il termine di prescrizione di 10 anni, ad agire in via monitoria tramite l'ausilio di un avvocato.

Affitto in nero? La legge che contrasta l'evasione fiscale è incostituzionale

Il decreto legislativo n. 23 del 14.03.11 prevede che "chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta". Questa previsione, con riferimento ai contratti di locazione, riconosce all'inquilino che segnala all'Agenzia delle Entrate la mancata registrazione del contratto la possibilità di continuare ad abitare l'immobile pagando un canone irrisorio, diverso da quello pattuito, senza che il proprietario-locatore possa eccepire alcunché. Ne avevamo già parlato in un recente post del 27.01.14; oggi, la sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale ha disposto l'illegittimità di tale norma, con conseguente esultanza da parte dei proprietari di immobili. La pronuncia della Corte, essendo retroattiva, consente ai precedenti contratti, non tempestivamente registrati dal proprietario di casa e denunciati dall'inquilino, di "tornare in vita". Questo significa che l'inquilino, il cui canone di locazione era stato ridotto dal Fisco, risulta essere inadempiente all'obbligo del pagamento del maggior canone stabilito in origine nel contratto; con possibilità, quindi, per il locatore di ottenere lo sfratto per morosità ed recuperare la differenza di quella parte dei canoni di locazione non corrisposti. 

Affitti: la rettifica del Ministero dell'Economia e delle Finanze

In un recente post del 16.01.2014 avevamo accennato all'obbligo, a far data dal 01.01.2014, del proprietario di un immonile locato di dover incassare il canone dall'inquilino solo a mezzo di bonifico bancario o assegno, a prescindere dall'ammontare del canone di locazione dovuto. Pochi giorni fa, però,  il Ministero dell'Economia e delle Finanze ha fatto un passo indietro: il pagamento del canone di locazione ad uso abitativo per un importo inferiore ai 1.000 euro può avvenire anche in contanti; l'obbligo di provvedere a mezzo assegno o bonifico bancario sussiste solo al di sopra di tale soglia. Fino a 1.000 euro, pertanto, è consentito il pagamento in contanti, la cui tracciabilita' deve essere sempre garantita dalla ricevuta fiscale. Le sanzioni (lo si ricorda, dal 1% al 40% dell'importo versato) scattano soltanto quando viene effettuato in contanti il pagamento degli affitti superiori a 1.000 euro.

Contratto di locazione: quando le parti possono recedere?

I contratti di locazione di beni immobili hanno una durata prestabilita dalla legge, non derogabile: quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo, sei anni per i contratti ad uso diverso da quello abitativo e nove anni per quelli destinati ad attività alberghiere. La durata di tali contratti si rinnova automaticamente per un ugual periodo. Detto questo, è opportuno sapere quando ciascuna delle parti, locatore e conduttore, possa recedere nonostante il contratto sia ancora in essere.

Il LOCATORE può negare all'inquilino la rinnovazione alla prima scadenza (4, 6 o 9 anni) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso proprio, quando il conduttore dispone di un alloggio nello stesso comune, quando l'immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o ristrutturato, quando il conduttore non occupi l'immobile da tempo senza giustificato motivo, quando il locatore intende vendere l'immobile a soggetti terzi e non abbia la proprietà di altri beni immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a prima abitazione.

Il CONDUTTORE può recedere, se non previsto diversamente dal contratto, solo se ricorrono gravi motivi con un preavviso di 6 mesi: i gravi motivi devono essere imprevedibili e sopravvenuti alla stipulazione del contratto (si pensi ad un trasferimento per motivi di lavoro, all'abbandono degli studi universitari o a gravi motivi di salute). In difetto di preavviso, l'inquilino dovrà comunque versare al locatore sei canoni mensili corrispondenti al mancato preavviso, nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile.

Locazione in nero: la legge che contrasta l'evasione fiscale

Con il decreto legislativo n. 23 del 14.03.11 è stato espressamente previsto che in caso di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione trova applicazione l'art. 69 del Testo Unico concernente l'imposta di registro, in virtù del quale "chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta". Inoltre, se è l'inquilino a segnalare all'Agenzia delle Entrate la mancata registrazione del contratto, gli sarà consentito di continuare ad abitare l'immobile pagando un canone irrisorio, diverso da quello pattuito, senza che il proprietario-locatore possa eccepire alcunché. Più precisamente l'art. 3, comma 8, del citato decreto prevede che, in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo si applica la seguente disciplina: 1) la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio, rinnovabili per altri 4 anni, così come previsto dall'art. 2, comma 1 della citata legge n. 432 del 1998; 2) a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura parti al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici ISTAT. Per comprendere meglio quanto enunciato, facciamo un pratico esempio. Tizio e Caio stipulano in data 1 gennaio 2010 un contratto (4+4) relativo ad immobile avente rendita catastale di € 400; solo 3 anni dopo (1 gennaio 2013) l'inquilino decide di segnalare l'omessa registrazione al Fisco. Il contratto viene registrato d'ufficio e, lo stesso, comincerà a decorrere dal 1 gennaio 2013. Il canone annuo, invece, sarà così determinato: rendita (€ 400) X 3 = € 1.200; dunque, il conduttore dovrà corrispondere al locatore soltanto € 100 al mese.